주택담보대출과 집단대출

회사 선배가 몇 년 전 청약당첨된 아파트가 다 지어지면서 최근에 사전점검을 했다고 한다.
나도 청약된 아파트에 살기에 사전점검이 추억이 되었지만 말이다. 갑자기 떠오르는 키워드가 생각났다.
사전점검 이후 다음 단계는 바로 대출이다. 
청약된 사람들은 대부분 최초로 부동산을 거래하는 사람이 꽤 많기에 대출과정이 생소하다.
그래서 오늘은 주택담보대출과 집단대출이 뭔지 알아보고 어떤 과정으로 시행되는지 알아봅시다.
이 글은 대출 개념이 생소한 사람들에게 맞춰진 글이니 큰 틀에서 간단히 설명하도록 하겠습니다.

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나 역시도 그렇고 솔직히 처음 하면 용어도 생소하고 과정도 생소한데 어디서 무엇을 찾아봐야 될지 모르겠다. 인터넷을 검색하지만 내가 원하는 큰 흐름이 없고 이해하기 힘들다. 이런 심정을 알아 디테일하게 말고 간략하게 설명하고자 한다.
 

1. 중도금 대출 경험 그 후

중도금 대출 시행은 쉽다. 이미 은행이 지정되어 있을 터이고 은행에서 알려주는 필요서류들만 챙겨서 가져가면 실행이 된다. 중도금 대출은 어려운 것이 아니다. 진짜 서류만 챙겨서 가져가면 된다. 하지만 앞으로 경험할 집단대출은 꽤 다르다. 
아파트 가격이 100%라고 했을때 계약금 10%, 잔금 30%, 중도금 60% 이렇게 되어있다는 것은 다들 잘 알고 있을 터이다. 계약금 10%를 내고 입주 전까지 나머지 잔금 30% 중도금 60% 즉 아파트 금액을 90%를 마련해야 되는데, 이때 아파트가 다 지어질동안 내가 얼마 모아 놓았는가에 따라 나중에 받아야 할 대출 금액이 달라진다. 

90%의 금액을 얼마나 잘 마련 할 것인가?

통상적으로 입주 직전에 일으키는 대출을 잔금대출이라고 하며 필요한 금액만큼 대출을 하면 된다.
이제 약간은 어려워지는데 들어보자.
잔금대출을 집단대출로 보통 받으며 어떤 해당사항이 있으면 특례대출을 받는다. 잔금대출을 집단대출로 받을지 아니면 특례대출로 받을지 선택을 하면 되는데 이율로 보자면 집단대출이 유리하다. 단, 특례대출은 중도상환수수료가 없는 것으로 안다.
(대출실행을 하면 첫 3년간 원금상환시 중도상환수수료가 발생하는데, 3년이 지나면 중도상환수수료가 없어진다. 다만 특례는 처음부터 중도상환수수료가 없다.)
 

2. 대출실행일에 대해 생각해 보자.

대출에 대해 알아보는데 웬 실행일을 알아보자는 거냐? 그냥 깊게 들어가기 전에 쉬어가는 가자의미로 서두를 띄웠는데 의외로 중요하다.
아파트 입주일과 대출실행일을 같은 날로 정할 것인가 아니면 대출실행을 먼저 하고 입주를 조금 있다가 할 것인가? 이것은 굉장한 차이다.

• 아파트 입주일과 잔금 대출 실행일이 같을 때
  그날은 아마 엄청나게 바쁜날이다 특히나 손없는날에 입주를 하고 대출을 동시에 한다고 했을 때..... 흠.... 굉장한 나날이다. 아침 일찍 은행문이 열리자마자 대출시행하여야 하고 이를 입주센터에 증명서류가 왔다 갔다 해야 하고 그날 이사도 해야 되는데 굉장히 바쁘다. 하루에 보통 1라인당 3세대가 3시간 간격으로 이사를 하는데 아침 9시부터 이사라고 한다면 정말 최악이다. 불가능은 아니라도 이건 대출할 때 은행에 잘 설명해야 된다.(물론 실수는 잘 일어나지 않는다.)
  요약하면 이렇게 된다. 대출실행 ⇨ 키불출 ⇨ 이사 시간계산을 잘해야 된다.
• 대출실행을 하고 추후에 아파트입주할 때
  시간적으로 여유롭다. 이런 사항은 시간에 쫓겨 이사를 하지 않아도 되므로 대출을 실행하고 필요한 날짜에 키불출하고 입주일 전까지 필요한 인테리어공사, 청소 등등 하면 된다.

💬 키불출?
건설사에 잔금을 최종납입을 하지 않으면, 즉 잔금대출을 하지 않으면 집 열쇠를 못 받습니다. 아파트 열쇠를 받는다는 건 이제 모든 권한을 입주자에게 준다는 것을 의미를 하며 키불출할 때부터 아파트 관리금 책정됩니다. 물론 대출하고 모든 돈을 납입한 후, 즉시 키불출하지 않아도 됩니다. 
필요한 때에 키불출하며 저 같은 경우 입주첫날 대출을 실행하였고 바닥이라던지 벽이라던지 시공사에 AS를 받고 키불출을 실행하였습니다. 그 후 인테리어공사 및 입주청소를 하였고 입주예약일에 이사를 완료했습니다.
 

3. 집단대출과 주택담보대출

이 내용은 처음 접하는 사람은 생소한 용어라 이해가 안 갈 수 있므로 최대한 간단명료하게 설명한다. 
(용어설명은 생략하므로 최대한 추려서 이야기한다.)
이해할 필요 없다 아 이렇구나~라고 받아들이자. 글 적는 나도 어렵다.
들은 건 있어서 주택을 사면 주택담보대출을 하면 된다고 막연히 알고 있지만 새 아파트 입주하는 경우는 다르다.
우선 결론적으로 주택담보대출이 불가능하다.
보통 아파트는 등기가 되어 있어야 되는데 새 아파트는 등기가 되어 있지 않다. 등기가 안되어 있다는 것은 담보를 잡을 수 없다는 말과 같다.
그러므로 주택담보라는 말 자체가 성립되지 않는다. 그럼 어떻게 하는 걸까?
바로 후취담보라는 것이 있다. 은행에서 해당 아파트는 등기 후에 담보를 잡을터이니 대출을 실행하겠다는 것이다. 대신 집단으로 말이다. 아파트가 입지가 좋거나 대단지라면 후취담보를 해주겠다는 은행이 많이 등장하고 조건이 부족한 아파트는 소수의 은행들이 해주겠다고 등장할 것이다. 고로 집단대출을 통해 잔금대출을 할 수 있다. 
주택금융공사에서 시행하는 특례대출일 경우 주택금융공사에 전화하여 후취담보하는 은행이 있는지 알아보고 시행하면 된다.
참고사항으로 집단대출은 약간의 시기가 중요한데 각 은행마다 준비된 금액이 다르므로 어떤 은행에서는 100세대 또 다른 곳에는 200세 대등 대출을 받을 수 있는 세대가 정해져 있을 수 있다. 최대한 자기 조건에 맞는 은행을 찾아 실행하여야 한다. 엄청난 대단지 같은 경우 특정은행이 조기마감이 이뤄지기도 한다. (나 같은 경우 집단대출이 좋았지만 여러 사정상 특례대출을 실행하였다.)
집단으로 이뤄지는 대출이기에 대출 이율이라던지 기타 조건이 일반 주택담보대출과 다르게 조건이 좋다.
새 아파트의 감정가가 각 은행별로 다를 가능성도 있다. 우선 은행에서는 아파트에 대해 금액을 감정하고 난 뒤 집단대출을 알린다.
돈이 많이 필요한 세대일 경우 이율보다 감정가를 많이 쳐주는 은행에서 대출을 실행하기도 한다.
 

4. 그럼 어떻게 대출을 알아보나요?

요즘에는 입예협이라고 입주 전에 입주민단체가 등장하는데 그런 카페에 등록하면 여러 은행들이 판촉행사를 내부에서 벌인다. 그렇지 않으면 해당아파트 주변상가 또는 은행에서 집단대출을 한다는 것을 알 수 있다. 
여기서 첫 대출을 하는 분들이 당황할 수 있는데 대출을 알아보겠다고 은행에 무작정 찾아가기도 하지만 보통 해당은행에 지정된 대출상담사가 몇몇 지정되어 있다. 전화를 통해 대출상담사한테 조건과 내용을 안내받은 후 대출을 실행하면 된다. 대출상담사가 맞는지 아닌지 의심이 갈 경우 해당은행에 찾아가 지정된 상담사가 맞는지 확인해 보고 진행하여도 된다. (근데 아닐 수가 없다. 이미 은행에서 고지를 하고 있기에...)
일단 여러 은행에 지정된 대출상담사를 만난 후 조건이 좋은 은행을 선택하면, 해당 은행을 담당하는 대출상담사를 통해 진행한다.
대출상담사는 대출 심사에 필요한 서류를 안내하고 원하는 날짜와 시간을 정하여 해당은행에서 만나기로 약속을 잡게 된다.
아무것도 몰라도 대출상담사가 잘 설명하고 안내하니 걱정하지 않아도 된다. 필요서류만 잘 챙기면 된다.
1) 각 은행별로 지정한 각 대출상담사에게 문의한다. 
2) 조건 좋은 은행을 선택한다.
3) 해당은행의 대출상담사를 통해 실행의사를 밝힌다.
4) 대출상담사는 필요서류를 안내한다.
5) 대출상담사와 은행에서 만나기로 약속 잡는다.
6) 해당약속날 대출상담사는 제출된 서류를 검토하여 은행에 제출한다.    
    (보통 해당지점에서 대출금 입금할 통장 개설도 이뤄진다.)
7) 대출상담사는 대출심사 승인이 이뤄진 후의 절차를 설명하고 헤어진다. (여기 이후부턴 대출상담사와 접촉할 일이 없다.)
8) 며칠 뒤 은행에서 대출승인이 이뤄졌으니 알림이 오고 전자서명(또는 방문서명)을 해달라는 안내를 받는다.
9) 대출실행일 전 법무사의 연락을 기다린다. (법무사는 은행에서 자동지정하니 기다리면 된다.)
 
💬 특례대출은 조금 다르다.
특례대출은 대출상담사를 만나기 전에 이미 주택금융공사로부터 심사를 받고 대출상담사를 통해 서류를 제출한다.
 

 5. 대출과정에 대한 흐름

부동산과 관련하여 대출을 1번이라도 경험이 있다면 사실 별거 아닌데 처음 하는 사람들은 너무나 생소하고 궁금하다.
특히나 나 같은 경우 도식이나 그림을 좋아하는데 큰 그림 없이 말로 설명 듣는 게 힘들었다. 그래서 나는 대출에 대해 어떻게 이뤄지는지 간략하게 도식? 그림으로 만들어 봤다.

대출과정 흐름

내가 만든 그림이 정확한 건 아니고 간략하게 이렇게 진행된다.(정확한 건 아니다.)
은행에서 대출을 해주면 끝이지 왜 법무사 등장하는가에 의문이 생기지만 부동산 거래는 수억단위의 큰 거래 임으로 쉽게 말해서 법무사가 관장한다고 생각하면 된다. 실제 은행에서 돈을 입송금을 하는 것이지만 이해의 편의를 위해 법무사가 하는 것처럼 보이게 해 놨다 실제 법무사가 여기에 이 돈, 저기에 저 돈을 넣어주는 것처럼 겉으로 보이기도 한다.
대출실행일 며칠 전 또는 실행 전날에 법무사사무소에서 전화 또는 문자 연락이 온다. 법무사사무소별로 다르지만 대출실행내역서를 보내준다. 내역서는 해당 아파트는 무엇이며, 대출원금이 얼마 나오고 그중 중도금대출상환이 이뤄지며 옵션잔금이 얼마이며 분양 잔금도 어느 금액에서 어디로 입금한다는 세세한 내역서 말이다.  이때 본인이 입금해야 될 돈이 있다면 대출통장에 넣어라라는 안내까지 한다. 물론 세금도 나와있다.
내역서 진행해도 되는지 검토한다.
몇 프로인지는 무시하고 예를 이야기하면 이렇다.
아파트 분양이 10억인데. 내가 이 중 계약금을 1억을 이미 냈으니 총 9억을 내야 된다. 9억 중 내 돈 5억을 낼 것이고 대출은 4억이다. 그럼 법무사는 5억을 미리 입금하라고 연락이 온다. 법무사는 대출에 대해서 관장하지만 취등록세를 포함하여 추후에 소유권이전 등기가 이뤄질 때 도 업무를 해준다. 대출에서 만나는 사이지만 추후에 여러 번 만나는 사이다. 대출상담사에게 제출했던 서류는 은행에서 심사 때 보관하고 최종적으로 법무사에게 이관된다. 대출 후에 중간중간 서류가 필요하다면 법무사에 의뢰하면 복사본 또는 원본을 받아 볼 수 있다.
필요에 의해 잔금보다 더 많이 대출을 하신 분들이 있을 터인데 이때 남는 최종대출잔금은 법무사가 대출자가 지정한 통장에 입금시켜준다.
 

6. 마무리

내가 쓴 이 글은 절대적으로 맞다는 것이 아니라 개략적으로 처음 대출하신 분들에게 쉽게 이해를 도우고자 쓴 글이다. 재개발구역, 지역, 은행, 상황별로 차이가 날 수 있다. 좋은 이율, 원하는 조건 결국 발품을 팔아야 되는 문제다. 대출상담사에게 의뢰해 보자. 별거 없다 거기서부터 시작이다.